“我们到一个餐馆，喜欢点一个菜的原因，过去和今天是不同的。”

他打比方的方式，有点文艺。其实我是不喜欢打比方这种说理方式的，太粗糙。但在座的人参差不齐，年龄偏大，他们的知识结构，比较容易接受这种说理方法。

看样子，冯总也是见人下菜碟。

“过去，我们爱点红烧肉，不仅是因为习惯它的味道，而且因为它油水多，菜馆的分量足，我们能够满足自己对油水的需要，所以，这个菜是百年来，最普及的硬菜。而在我们小时候，虾和蟹，并不像今天那样受欢迎，而野菜，是上不了宴席的。”

需求变化了，这恐怕是他要说的意思吧。

“今天，人们对大鱼大肉的需求变了。对味道营养及个人爱好，有所挑剔。光靠增加材料成本来做红烧肉的餐馆，生意就下降，而靠味道和个性化取胜的餐馆，生意就好了起来。这就是变局。民以食为天，用食材来打比方，大家估计有共鸣。”

他为什么不说火锅呢？在重庆这地方，离了火锅不行啊。

“中国人的消费已经开始升级了。在农村修一个三层楼，也娶不到媳妇，在重庆有个两居室，找媳妇就太轻松了。为什么？因为重庆所带来的其它收益，适合人们的新需求。比如公共资源这一项，就远超乡村。这里有最好的学校，最好的医院，最好的公共交通，最好的社区保障，最好的就业机会，最好的成长空间。还是打比方，在朝天门开个火锅店，肯定比在开县开五个火锅店，得到的利润都好。”

他终于说到火锅了，我听到身边有两位，长舒了一口气。重庆人对火锅有一种执念，这是基本感情。

“决定供需的是消费体系，中国处于巨大的消费升级之中，也就是说，在巨大的变化之中。比如过去有个北京吉普就很牛了，今天你开个日本车，还有人笑话你。重庆原来有嘉陵摩托，二十年前有一台，很是拉风，姑娘小伙羡慕。但是在今天，你要是没一台长安汽车，都不好意思谈恋爱。”

这话说得，下面哈哈大笑起来。虽然幽默，但是实情。

“变中有不变的，那就是房子。房子在中国，是安家的象征，成家立业，才是完整的人生。房子是所有消费中最大件、最复杂、最典型的体现。可以这样说，在哪个城市有哪样品质的房子，基本上就代表了你的消费水平。在其它消费都不断升级的情况下，房子升级是最火锅化的体现。”

火锅这个词再次出现，并且有一个新后缀，火锅化。

“火锅容纳百味，包含所有食材。如同消费代表，没有什么升级有它那样体现得完整。与别墅相比，豪车算得了什么？一个千万富翁，不过北京上海的三居室。表面上，火锅的价格仿佛也不太高，但因食材的不同，价格没有顶的。况且，火锅那百味齐全的刺激，让我们对房价的感受，也五味俱全。综合体现消费的楼市，如同食物届的火锅。一个巨大的江湖，波动着每个人的心。”

这是文艺化的表达，但重庆人就爱听这个。我说过，重庆人是感性的，讲义气，有时还有点冲动，如同他们的口味。

“当改革开放，把农民巨大的劳动力释放出来，就像有魔法一样，从土地里呼唤出了巨大的生产力，让中国经历了百年以来最伟大的改变。”

他的这几句话，是模仿老马对资本主义的评价。但非常符合中国人的实际。

“经过教育的有文化的农民，他们的生产效率不应该被农业所束缚，他们投入到工业化之中，所产生的爆发力简直摧毁了外国人的常识，中国人的观念，造成了百年未有之大变局。并且，依附在农业文明的中国传统文化，也受到洗礼。”

这是一个作家或者社会学家讲话的方式，看样子，这个冯总，称他为老师是对的，要不然，他培养不出这么多高手。

“农民进城了，成功者需要成为一个正经的城里人，这就是所谓的刚需和消费升级。所有投资涨价之类的现象，只不过是这种成功和前进的溢出，看到大趋势，就明白方向。”

这不仅是因为城镇化，而且是因为工业化，更是因为市场化，所以推动楼市兴旺的力量，不过是中国的前进。

“他们在投资什么？在投资未来。因为人们越来越富，对大城市资源的向往也越来越有条件实现，为什么不买房？过去革命时选择党派，人们是用生命投票。今天选择城市，人们是用脚投票。愿意在哪里居住，就是对哪里充满希望。所以，房价上涨的城市，政府不要怕，这说明，大家看好你呢。”

此时，又有一部分笑声，估计官员们再矜持，也经不住这种吹捧吧。人民的需求，我们怎么可以回避呢？

“所以，需求论只讲社会平均工资是不对的，那只是一个静态的概念。新产业不断产生，新居民不断涌入，用过去的统计数据来计算未来的投资，方向错了。”

买过股票的人知道，看好一个行业，不需要它现在估值多少，而是看好它未来的发展。腾讯股票在香港上市，涨了几十倍，有的商界老手，比如李富翁的儿子，涨了几倍就卖了，不洋洋自得。他其实是傻，没有看到中国巨大的动力和前进的速度，后来成为别人的笑柄，如同许多怀疑论者一样。

“中国崩溃论在国际上很有名，但事实呢？事实是，只有一件事被反复证明，就是中国崩溃论本身，一次又一次地崩溃了。”

有人举手，问题来了。“冯总，按你的说法，房价不会崩溃，但日本呢？”

这个问题，估计是许多人想到的，有学术界的人，居然还整理出中国房价崩溃的时间表，也是参照日本的模式进行的。

“因为国情不同。日本已经完成了工业化和城市化，人家已经是发达国家了，我们还是发展中国家。我们的城市化率不到60%，人家早就超过80%了，阶段不同。所以没有可比性。也许再过20年，再来比较，有可比性。况且，日本与中国的经济模式区别太大，没有参照价值。”

他也估计到这个问题的重要性，继续解释了一下。“日本，外向型经济，本身经济和外交政策并不独立，自身市场又太小，发展到一定程度是有天花板的。学过国际政治的人，应该明白。而我们，上海仿佛发达国家，甘肃是第三世界，本国的差异就决定了发展的空间，更重要的是，我们有底气，不会签订广场协议。”

这个解释已经很权威了。我们外向型依赖如果出现问题，光内部市场的平衡就留下了足够发展需求了。况且，我们体量如此之大，本身的市场规模，就可以独立发展。美国，也没在我国有驻军，这是硬道理。

“还有按国际上的投资公式来计算中国房价的，比如租售比。但是，中国人是一个爱家的民族，大多数房子宁愿空着，也不是拿它的租金来作投资标的的。更何况，价值的衡量与租售比更不可混淆。”

这话扯得有点远，我想听他的逻辑。

“享受发展红利，享受货币超发带来的增值红利，远比租金收入高，租售比，根本不在大多数投资者的考虑范围之内。”

“如果按价值计算，也不能按国际惯例。西方国家，土地是私有的，而中国，土地是国有的。你的产权只是七十年，但正因为是国有，所以，地价是政府垄断的，不是市场价格。房地产最基础的成本和价值，没有市场化，你拿国外的价值评估体系来评价，那是缘木求鱼。”

难道中国最特殊的情况，世界上就没有参照物了吗？

“中国的土地制度，有点类似于香港，香港的房价虽然有波动，但近几十年的疯涨，确实证明了一点，房子的投资价值超过了大多数标的。主要是升值的利润，而不是简单的租金。”

香港的房价，有的已经高到几十万一平米了，确实把大多数普通人隔离了市场。并且，香港只有那大的地方，普通人无处可逃，未来，将是它最大的隐患。

“下面，我讲第三个问题，重庆怎么办。我想这是大家听我讲座最关心的问题。”

对啊，光如何认识，只是文章的上部分，最终有用的，是如何面对和解决问题。

“我听说，有人在问，为什么重庆的房价比不上成都。还说，为什么上涨的速度，比不上全国其它一二线城市，我觉得，既是现实的表现，更是政府的英明。”

这话等于是肯定了这个现象，估计很多想赚大钱的房地产商人，要失望了。